黑柴之家

北市出現公權力介入強拆釘子戶的首例。文山區景文街、面積472坪的首宗北市公辦都市更新案，華非建設負責規劃興建，預計今年第3季動工，但建物所有權人高姓民眾不願撤離，市府3次協商不成後，華非建設申請強拆手續，昨市府在警消及當地里長陪同下拆除釘子戶。
北市都市更新處副處長羅道榕說，原住戶對分配金額不滿，市府會重估價並介入協調至少兩次，若不成才會拆除。北市另有「吳興街二期都更案」進入拆遷程序。文╱柯玥寧．圖╱范厚民

依行政院主計處的統計，臺灣超過三十年以上的老舊建築物，已占建築物總戶數的三分之一；截至上（三）月中旬，已核定二百三十六件民間都市變更計畫，規畫整合中也有四百一十件，但在辦理過程中，經常遇到老舊建物用戶不願或拖延拆遷的問題(亦即俗稱的釘子戶)，修法前辦理強制拆除或遷移的期限為六個月，因情形特殊有正當理由，報經核准者，得再延長六個月，但由於未明確限制得申請延長拆遷期的次數，造成有些住戶以不斷申請延長的方式拖延拆遷程序，阻礙都市更新計畫的進行。 為了避免老舊建物住戶利用規範未盡完備的地方，拖延都市更新程序，立法院已通過都市更新條例修正案，修法後，造成成據都市更新條例第三十六條第一項後段規定，辦理強制拆除或遷移的期限為六個月，因情形特殊有正當理由者，得報經核准延長六個月，延長次數限制為二次，亦即『最多只能延長一年』。此外，為了簡化都市更新程序，依據都市更新條例第十九條第三項後段亦規定，都市更新事業計畫實施者，如已取得更新單元內『全體』私有土地及私有合法建築物所有權人『同意』，『公開展覽期間得縮短為十五日』，以加速老舊建築物汰換的效率。
都市更新條例修正條文
中華民國99年4月20日立法院第7屆第5會期第9次會議通過(公報初稿資料，正確條文以總統公布之條文為準)修正都市更新條例第19條、第19條之1、第29條至第30條、第32條及第36條條文(加黑體字及底線處係表示修正處)
第19條
都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣(巿)主管機關審議通過後核定發布實施；其屬依第七條第二項規定辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。

營建署昨日指出，依照現行「都市更新建築容積獎勵辦法」，即使都更案符合策略性再開發地區的標準，想要獲得2倍法定容積，也相當不容易，北市循都市計畫法爭取0.5倍的獎勵容積，仍需經都市計畫委員會個案審查，並非每案都能獲2倍法定容積。
營建署表示，依現行都更容積獎勵辦法，若更新計畫能符合綠建築、提供社區公益、完整的街廓等要件，最高可獲0.5倍的獎勵容積，使更新案可享有1.5倍的法定容積。
但若想再1.5倍之外，想額外爭取0.5倍的獎勵容積，依這一獎勵容積規定，只有屬於策略性再開發地區才有機會享有這項優惠。哪些地點才算策略性開發地區？營建署表示：「必須位於鐵路及捷運四百公尺範圍內、位於都會區水岸、港灣週邊適合高度再開發地區、或配合重大發展建設需要辦理都更，經地方主管機關報中央核定者。」
營建署官員表示，策略性開發地區還必需滿足四條件才能獲得這額外的0.5倍獎勵容積，這四項條件如下：(1)更新單元面積達5,000平方公尺(2)更新後集中留設公共開放空間達基地面積50％以上(3)整體規劃能提升附近環境品質(4)具綠建築標準。
因此，營建署官員強調，迄今能獲得2倍法定容積的都更案，少之又少，而即或如今北市府想循「都市計畫法」以都市計畫專案變更來爭取這0.5倍的獎勵容積，由於仍得依個案由地方都市計畫委員會審查，並送中央都市計畫委員會核定，這雖是跳脫「策略性開發地區」爭取額外容積獎勵的作法，但仍得視個案而定，不可能每案都獲2倍法定容積。

記者李桂馨台北報導】因應臺北市人口高齡化與住屋高價化情況，臺北市政府將協助屋齡超過30年以上的「中低樓層老舊建物」現地更新重建。臺北市長郝龍斌昨(24)日指出，預估至少有20萬戶的住家，不僅可以免費「舊屋換新屋、室內面積一坪換一坪不縮水、權狀面積還增加」，區段較好建物，更可「再加一個停車位」，預計共可嘉惠百萬市民。
都市更新處統計，臺北市77.73％為屋齡21年以上的建物，34.02％更是屋齡超過30年的老舊建物，其中不易更新的四、五層樓約佔八成、29萬戶，以每戶4口人計算，相當於116萬人。
郝龍斌指出，房價高是十大民怨之首，不過大家焦點多是年輕人買不起新成屋，事實上，還有百萬臺北市民，尤其是行動不便的高齡人口，是住在沒有電梯、公共設施不足、甚至會影響消防救災的老舊房子裡，他就常接到市民反映，許多老人家因為上下樓梯不方便，只能整日待在家中，連下樓買個菜，老夫妻倆都戰戰兢兢，深怕爬樓梯摔倒、傷了身子。
民眾不用背一輩子房貸，就有公共設施完善的新房子住
許多老舊建物居民渴望居住環境改善，卻受到高房價之累，即使將舊屋出售、所得仍不足以購回同坪數的新屋，落入賣了舊房子，加錢換購新房子，卻是越住越小的窘境。

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內政部五月一日起預售屋契約主建物與公設依規定應分開計價，外傳多數建商反彈，傾向採「均一價」。內政部長江宜樺昨天表示，新制如期上路，請建商、代銷業者勿心存僥倖，地方政府會加強抽查，必要時公布違規業者名單，或依消保法處新台幣二十萬元罰款，必要時可連續罰。
    　行政院長吳敦義昨天也特別向建商喊話，希望業者「做生意要公道、合理」。他同時指示內政部及公平會，再與業者溝通。他說，若協調無效，內政部、公平會及消保會應就消費者權益、公平交易法等法理基礎，以及建築法、銷售等各項法規著手，確保法令貫徹執行。
    　針對預售屋主建物與公設應分開計價一事，江宜樺昨天召開記者會表示，內政部去年修改相關規定，今年五月一日起，預售屋買賣定型化契約應分別列明主建物、附屬建物（陽台、雨遮）及共有部分（樓梯、走廊）面積與售價。
    　他指出，新制上路後，內政部主管的法規與辦法所提到的名詞都會統一，例如，房屋分專有與共有部分，專有部分包括附屬建物。建物面積計算方式有一致規定，內政部會在半年內修法，未來雨遮等不列入所有權狀。
    　他舉例，以前若六十坪的房子若開價一千二百萬，新制上路後，建商就要標示主建物四十坪、一坪二十三萬、共九百二十萬；赴屬建築物十坪、單價八萬、共八十萬；公共設施十坪、單價二十萬、售價二百萬。

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住展雜誌彙整北台灣各行政區，近期有10個行政區建案房價創新高。台北市12個行政區中，有4個行政區的預售個案創新高價；另外，建商也在新竹開出每坪48萬元天價，震驚當地房市。

住展雜誌統計，台北市12個行政區，包括萬華、北投、南港及文山區，今年329檔期都出現新建案續創歷史新高價，其中南港的預售案「天匯」，更是開出近百萬元一坪的驚人價格，令市場為之咋舌。
住展雜誌研發長倪子仁表示，不讓台北市專美於前，升格後的新北市，包括板橋、新店、中和、永和，甚至被銀行界解讀為餘屋量大的林口地區，都出現創新高價的預售或新成屋建案，顯示新北市與台北市房價比價效應已正式浮現。
位於北市萬華區中華路1段的「榮耀天璽」，因靠近總統府博愛特區，一舉將房價拉高至每坪新台幣88萬元，再度刷新民國97年所推，位於西門町附近，每坪65萬元的「阿曼TiT」。而位於北投區石牌捷運站旁的「昇陽麗石」，也將開出一坪80萬元的區域新高價面市，較96年北投的區域建案「天母陛下」每坪68萬元，足足又高出了12萬元。

商辦買氣有回溫的趨勢，國泰世華銀行今天標售中山北路2段145號商辦大樓，由台灣產物保險以新台幣15.3899億元得標，出價次高的忠泰建設以211萬元價差飲恨。
台灣房屋不動產表示，國泰世華在2003年4月從法拍市場承受惟達電債權，承受價為5億139萬元，今日順利標脫，國泰世華獲利逾10億元。
繼華固建設以35.6億元出售內科廠辦大樓給港資後，國泰世華銀今天再次標售中山北路2段145號商辦大樓，整棟底價為14億元。結果出現兩封標單，最後由台灣產物保險以15億3899.99萬元得標。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太（火宣）表示，去年9月15日流標收場的國泰中山大樓，今年拜房地產景氣熱絡之賜順利標出，且得標價突破去年底標15億元，換算建坪共2610.52坪，每坪單價58.95萬元，較周邊辦公大樓每坪行情48萬到55萬元高出許多。
邱太（火宣）分析，這次國泰世華中山大樓底價從15億元降為14億元，換算樓地板面積每坪53.63萬元，土地坪數換算為475.66萬元，底價介於市場行情，加上5、6月兩岸經濟合作架構協議簽約期待，兩岸交流日趨熱絡，因此吸引壽險、建商出價。

元利建設於台北市和平東路、金山南路口推動都市更新案，興建38層大樓，10餘名附近居民昨天齊聚台北市政府前抗議，質疑容積獎勵過高，建案距離捷運古亭站僅330公尺，北市府還給予停車獎勵容積，不顧日前監察院糾正「一品苑」案，捷運場站周邊不適用停車獎勵容積。
都市更新處回應，該更新案歷經4次會議，目前的都市更新獎勵容積佔27.76%，停車獎勵容積申請佔法定容積12.78%，綜合設計開放空間獎勵佔法定容積15.68%，前兩項均未達到獎勵值上限，後兩項也只是申請預估值，實際核發的額度，仍須於建造執照審查時才能審議，尚未定案。
元利建設於和平東路、金山南路口推動的都更案，基地面積875坪，預計興建樓高38層、地下7層的大樓，北市府今年2月核定此案。
附近居民組成麗水環境促進大聯盟，委任律師蔡雅瀅質疑，該處原屬住宅區的部分，卻列入開放空間容積獎勵的計算；都更案對都市景觀、附近環境品質等有不良影響，卻獲規劃設計容積獎勵。
元利建設開發代書部協理吳麗瑾回應，原本申請的樓高為42層、地下8層，但市府顧及居民觀感，大幅修改，建案的使用分區為商三特，法規允許開放空間設置，申請過程一切合法。

台北市議會法規委員會今天通過都更條例修正草案，規定都更案中的私有土地所有權人，若願主動辦理建物拆除、綠美化，最高將可獲10%的容積獎勵；修正草案將再送大會表決。
都市更新處長林崇傑表示，台北市都市更新自治條例第19條修正草案增訂，在公劃或自劃的更新案中，若土地所有權人同意先行拆除窳陋建物，並將騰空的基地進行綠美化工程及管理，相關花費將換算成容積獎勵，最高可達10%。
他表示，預計修正案將更可提高地主意願，讓台北市街頭更好看。
修正草案後續將送市議會大會表決，三讀通過後公告實施。

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